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안녕하세요, 텍스왕(taxwang.net)입니다.
이해 혼선을 줄이기 위해 고가주택(12억 초과) 비과세 구간 안내를 보강했습니다.

핵심 정리

• 비과세 기준: 1세대 1주택을 양도할 때 양도가액이 12억 원을 초과하지 않으면 전액 비과세입니다. 12억 초과분에 해당하는 부분만 과세됩니다. 국세청

• 비과세·과세 구간 안분(공식):

  • 과세대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억) / 양도가액

  • 장기보유특별공제액도 같은 비율로 안분합니다. 국세청

• 적용 시기 참고: 2021-12-08 이후 양도분부터 비과세 기준이 9억 → 12억으로 상향되었습니다. 한겨레

빠른 예시

1. 양도가액 15억, 전체 양도차익 3억인 경우

   • 과세대상 비율 = (15억−12억)/15억 = 20% → 과세대상 양도차익 6천만 원(= 3억 × 20%)

   • 장특공제액도 동일 비율(20%)로 안분 후 과세표준 계산. 국세청

2. 양도가액 12억 이하(예: 11.8억)

   • 전액 비과세(장특공 계산 불필요). 국세청

유의 포인트

• 고가주택은 “양도 당시 실지거래가액이 12억 원을 초과”하는 주택(부수토지 포함)을 말합니다. 국세청

• 1세대 1주택 비과세 요건(보유·거주 요건 등) 충족을 전제로 합니다. 지역·취득시점에 따라 거주 2년 요건이 필요한 경우가 있습니다. 국세청

근거

• 소득세법 §89(비과세 양도소득): 1세대 1주택 비과세 및 고가주택 취급. law.go.kr

• 국세청 안내(고가주택 과세·공제 안분 공식): 계산식 및 사례. 국세청