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10월 15일 부동산 추가 대책 - 대출한도·DSR·규제지역

 

한 줄 요약
2025년 10월 15일 정부가 ‘긴급 가계부채 점검회의’ 결과를 발표했습니다. 수도권 중심의 집값·대출 급증에 대응해 주담대 한도 차등화, 스트레스 금리 상향, 1주택자 전세대출 DSR 편입, 규제지역 확대 등이 즉시(또는 단기) 시행됩니다.

왜 지금 이 대책이 나왔나

수도권을 중심으로 주택가격과 대출이 빠르게 늘면서, 과도한 레버리지가 시장 불안으로 이어질 수 있다는 우려가 커졌습니다. 정부는 대출수요 관리 강화를 통해 고가주택 수요를 억제하고, 금리 변동 리스크에 대비하겠다는 방침입니다.

바로 보는 핵심 3줄 요약

• ✅ 주담대 한도: 수도권 규제지역에서 주택 시가별로 2억~6억으로 차등 (10/16 시행)

• ✅ 상환능력 심사 강화: 주담대 **스트레스 금리 하한 3.0%**로 상향 (10/16 시행) + 1주택 전세대출 DSR 편입 (10/29 시행)

• ✅ 규제지역 확대: 서울 전역 + 경기 12곳 지정, LTV 40% 적용 등 즉시 강화

목차

1. 주담대 한도 차등화(10/16~)

2. 금리·전세대출 조정(스트레스 금리/DSR)

3. 은행권 주담대 위험가중치 상향(2026년 1월)

4. 규제지역 확대 및 토지거래허가구역 추가

5. 불법행위 대응·향후 계획

6. 체크리스트 & FAQ

1) 주택담보대출(주담대) 한도 차등화 (10월 16일 시행)

수도권 규제지역에서 주택 시가에 따라 한도가 달라집니다.

목적: 고가주택 매수 목적의 레버리지 축소 → 과열 억제

2) 금리·전세대출 조정

2-1. 스트레스 금리 하한 상향 (10월 16일 시행)

상환능력 평가 시 적용하는 스트레스 금리 하한이 올라갑니다.

• 수도권 규제지역 주담대: 기존 **1.5%~3.0% → 하한 3.0%**로 상향

• 기타대출(주담대 외): 기존 1.5%~3.0% 유지

의미: 향후 금리 상승 구간에서도 과도한 대출 확대를 미리 차단

2-2. 1주택자 전세대출 DSR 편입 (10월 29일 시행)

그동안 DSR 계산에서 제외되던 1주택자의 전세대출 이자가 DSR에 포함됩니다.
→ 같은 소득·부채 조건이면 대출 가능액이 줄어들 수 있음.

3) 은행권 주담대 위험가중치 상향 (2026년 1월 시행)

• 위험가중치: 대출 자산의 위험도를 자본규제에 반영하는 비율

• 조치: 기존 15% → 20% 상향 시기를 당초 ’26년 4월에서 앞당겨 2026년 1월로 조기 시행

파급효과: 은행의 자본 부담 증가 → 일부 대출금리 인상/한도 축소로 전가 가능성

4) 규제지역 확대 지정 및 토지거래허가구역 추가

4-1. 규제지역 확대 & 즉시 적용

• 서울 전역 + 경기 12곳이 투기과열지구·조정대상지역으로 확대

• 경기 12곳: 과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시

• 주요 영향

  • **LTV 70% → 40%**로 축소

  • 1주택자 추가 주택 취득 시 취득세 중과

  • 청약·전매 조건 강화

4-2. 토지거래허가구역 대상 확대

• 투기과열지구와 동일 지역 내 아파트, 그리고 동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택까지 확대

• 실거주 의무 2년, 기간: 2025.10.20 ~ 2026.12.31

5) 부동산 관련 불법행위 대응 & 향후 계획

• 기획 조사: 가격 띄우기 등 교란행위, 고가주택 취득 외국인·연소자 자금출처, 대출규제 우회 사례 점검

• 부동산 범죄 특별단속 및 부동산거래 감독기구 설치 추진

앞으로의 일정

• 즉시 시행 가능 조치부터 적용(10/16~)

• 금융권 현장점검·고객 안내·시스템 점검 병행

• 주택시장·대출 흐름 지속 모니터링, 필요 시 추가 대책 검토

6) 체크리스트 & FAQ

내 대출에 어떤 변화가?

• 수도권 규제지역에서 15억 초과 주택을 매수하려면 주담대 한도가 2억~4억으로 축소됩니다.

• 1주택자가 전세대출을 이용할 경우, 이자액이 DSR에 반영되어 추가 대출 여력이 줄 수 있습니다.

• 금리 상승기라면 스트레스 금리 하한 상향(3.0%)으로 심사 기준이 더 보수적으로 적용됩니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

• Q1. 비규제지역도 동일하게 적용되나요?
  A. 한도 차등화와 LTV 40% 등은 규제지역에 우선 적용됩니다. 거주·매수 지역의 지정 여부를 먼저 확인하세요.

• Q2. 이미 대출 실행했는데 소급 적용되나요?
  A. 공표된 시행일 이후 신규·추가 취급분부터 적용되는 것이 원칙입니다.

• Q3. 전세대출도 다 막히나요?
  A. 대출 자체를 금지하는 것이 아니라, 상환능력(D S R) 안에서 취급합니다. 소득·부채 구조에 따라 가능액이 달라집니다.

구매/대출 전 체크리스트

• 거래 지역의 규제 지정 여부 확인(서울 전역·경기 12곳 확대)

• 주택 시가 구간 점검(15억/25억 경계)

• LTV·DSR 산출 가정 업데이트(전세이자 포함)

• 금리 시나리오 별 월상환액 스트레스 테스트(하한 3.0%)

• 시행일 확인: 10/16(한도·스트레스금리), 10/29(전세 DSR), 2026/1(위험가중치)

결론

이번 대책의 키워드는 **“선제적 대응: 주택시장 안정 + 가계부채 관리”**입니다. 레버리지 축소와 상환능력 중심 심사로, 단기 과열을 가라앉히고 금리 변동 리스크를 흡수하려는 방향입니다. 매수·전세·갈아타기 등 모든 의사결정에서 지역·가격대·시행일 3가지를 꼭 확인하세요.